Når lejer ikke betaler husleje

Hvis lejer ikke betaler husleje, kan lejemålet i yderste konsekvens ophæves og lejer kan udsættes med fogedens bistand. Før man kommer så vidt, skal lejer dog have en chance for at betale – ofte vil der være tale om en fejl fra lejers side, som rettes med det samme.

Denne artikel omhandler forløbet fra manglende betaling til udsættelse. Artiklen omhandler boliglejemål.

Udlejer kan kun hæve lejeaftalen, hvis det beløb som lejer mangler at betale er enten husleje eller anden pligtig pengeydelse, dvs. depositum, regulering af depositum og forudbetalt leje, aconto bidrag til varme, vand, el og køling, antennebidrag, gebyrer for for sen betaling og lignende betalinger, der udspringer af lejeforholdet.

Hvis lejer ikke betaler leje eller anden pligtig pengeydelse, skal udlejer i første omgang afgive påkrav om betaling. Påkravet kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag.

Der gælder følgende krav til påkravet:

  • Det skal fremgå af påkravet, at lejeaftalen kan ophæves, hvis restancen ikke betales.

  • Betalingsfristen skal være min. 14 dage efter, at påkravet er kommet frem til lejer.

  • Påkravet skal sendes med posten (også selvom der er aftalt digital kommunikation i lejekontrakten).

  • Det skal fremgå af påkravet, hvilken betaling lejer er i restancen med og det skyldige beløb skal specificeres.

  • Lejers evt. modkrav skal fratrækkes.

  • Der må kun medtages leje og andre pligtige pengeydelser vedrørende lejeforholdet.

Udlejer bærer bevisbyrden for, at påkravet er kommet frem og hvornår det kommer frem. Påkravet bør derfor sendes med anbefalet post eller afleveringsattest.

Lejer kan pålægges at påkravsgebyr på max. kr. 277 (2016). Såfremt lejer betaler huslejerestancen, men ikke påkravsgebyret, kan påkravsgebyret i sig selv danne grundlag for ophævelse af lejemålet.

Hvis lejer ikke har betalt ved påkravsfristens udløb, kan udlejer ophæve lejemålet. Ophævelsen får først virkning, når den er kommet frem til lejer. Det skal fremgå af ophævelsen, hvad effekten er, altså at lejer skal fraflytte lejemålet. Udgangspunktet er, at lejemålet skal fraflyttes straks.

Selvom udlejer fremsender korrekt ophævelse, kan misligholdelsen efter en konkret vurdering anses for uvæsentlig, hvorved ophævelsen ikke har virkning. Det er dog det helt klare udgangspunkt, at enhver forsinkelse med betaling er væsentlig i lejeforhold, ligesom selv meget små beløb også anses for væsentlig misligholdelse. Der skal altså meget til, før en ophævelse bliver virkningsløs.

Hvis lejer indbetaler et beløb mellem påkravet og ophævelsen, skal betalingen fratrækkes den mest byrdefulde restance først, dvs. den der er afgivet påkrav om. Det gælder også, selvom man er gået ind i en ny måned og næste måneds husleje også er forfaldet til betaling. Det er derfor vigtigt, at udlejer igangsætter rykkerproceduren hurtigt muligt, hvis udlejer gerne vil have lejer ud, ellers risikerer udlejer at skulle starte forfra og afgive nyt påkrav om betaling af næste måneds husleje.

Sagen kan indbringes for fogedretten samtidig med, at lejemålet ophæves. Fogedretten påser af egen drift, at betingelserne for ophævelse er opfyldt og det er derfor meget vigtigt, at alle formkrav er opfyldt. Det varierer fra retskreds til retskreds, om der afholdes møde i fogedretten først, eller om sagen berammes direkte til udkørende fogedforretning.

Normalt deltager udlejer eller udlejers repræsentant i udsættelsesforretningen sammen med fogeden, en låsesmed og en flyttemand.  I langt de fleste tilfælde er lejer flyttet, før den udkørende fogedforretning. Rekvirenten er ansvarlig for at indkalde låsesmed og flyttemand og for at transportere fogeden fra retten til lejemålet og retur.

Hos Vogel & Gammelby har vi igennem mange år haft en stor sags portefølje af huslejeinkassosager og har derfor opbygget en stor ekspertise indenfor dette område og lejeret generelt. Det er vores anbefaling, at man som udlejer søger professionel bistand til denne type af sager, hvis man er det mindste i tvivl om, hvordan man formulerer påkrav, ophævelse og fogedrekvisition, idet selv mindre unøjagtigheder kan medføre, at man som udlejer er nødsaget til at starte helt forfra.

 

For mere information kontakt:

Advokatfuldmægtig Trine Jensen, tj@advovest.dk.

 

3. februar 2017.